Обязательное межевание земельных участков с 1 марта 2025 года: что нужно знать правообладателям
АО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ Республики Татарстан» активно изучает, применяет на практике и делится со своими клиентами нововведениями в сфере оформления недвижимости разного вида.
Давайте рассмотрим, что нового нужно знать правообладателям объектов недвижимости и потенциальным покупателям, в качестве которых выступают как физические лица, так и юридические. Что изменилось с 1 марта 2025 года?
1. Новый порядок сделок с земельными участками.
Федеральным законом № 487-ФЗ от 26.12.2024 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в законодательство, в силу которых с 1 марта 2025 года продать, подарить земельный участок, а также совершить с ним иную подлежащую регистрации сделку, можно будет только в случае, если в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) внесены сведения о местоположении границ земельного участка.
Необходимо отметить, что в случае отсутствия сведений о местоположении границ земельного участка в ЕРГН, зарегистрировать права и провести кадастровый учет на здания, сооружения и объекты незавершенного строительства, расположенные на таких земельных участках, будет нельзя.
Кроме того, отсутствие у земельного участка точного местоположения границ в большинстве случаев может привести к возникновению спорных ситуаций с соседями и проблемам в дальнейшем использования земельного участка.
Узнать о наличии либо отсутствии установленных границ земельного участка собственник может посредством сведений, содержащихся в ЕГРН. Для получения вышеуказанной информации собственник земельного участка может воспользоваться электронным сервисом Росреестра «Национальная система пространственных данных» (nspd.gov.ru) либо заказать выписку из ЕГРН через личный кабинет Единого портала государственных услуг или путем обращения в Многофункциональный центр.
В случае, если в выписке из ЕГРН или на сайте электронного сервиса Росреестра в описании объекта недвижимости содержится отметка «Без координат границ» или площадь земельного участка указана как декларированная, это означает, что у земельного участка местоположение границ не определено.
Напомним, что местоположение границ земельного участка определяется путем выполнения кадастровых работ, так называемого межевания земельного участка. Местоположение устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
Межевание земельного участка представляет собой комплекс мероприятий, направленных на определение и восстановление границ земельного участка, закрепление его на местности, определение площади и в результате внесения полученных данных сведений в ЕГРН.
При межевании земельного участка кадастровым инженером проводится
процедура согласования границ земельного участка с собственниками смежных земельных участков. Предметом такого согласования при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего заинтересованному лицу земельного участка.
Необходимо заметить, что кадастровые работы по определению и восстановлению местоположения границ земельного участка может выполнять только кадастровый инженер, имеющий квалификационный аттестат кадастрового инженера и являющийся членом саморегулируемой организации.
Результат согласования местоположения границ земельного участка оформляется кадастровым инженером в форме Акта согласования границ земельного участка, который является неотъемлемой частью межевого плана.
Порядок согласования границ земельных участков установлен ст. 39 Закона № 221-ФЗ. Кадастровый инженер направляет собственникам либо их представителям (при наличии нотариальной доверенности) извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ на почтовый или электронный адрес. Также допускается согласование в индивидуальном порядке.
Извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ может быть опубликовано в официальных источниках информации местного значения. При публикации извещения в местной прессе адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление. Местоположение границ земельного участка считается согласованным: - при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей;
- если извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием.
Результатом проведения кадастровых работ по определению местоположения границ земельного участка является межевой план, подготовленный кадастровым инженером, на основании которого вносятся сведения о местоположении границ в ЕГРН.
Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из ЕГРН о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения о земельном участке или земельных участках.
В случае отсутствия согласования местоположения границ хотя бы одного из собственников смежного земельного участка, правообладателю необходимо обращаться в судебные органы с исковым заявлением об установлении границ земельного участка.
Внесение в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка осуществляется на основании заявления об осуществлении государственного кадастрового учёта и межевого плана, которые правообладатель такого участка предоставляет в орган регистрации прав.
С введением данной нормы с 1 марта 2025 года для правообладателей законодателем теперь закреплена обязанность по межеванию своего земельного участка.
Важно отметить, что применение новых положений закона не зависит от категории земельных участков, а также от вида их разрешенного использования. Новеллы в законодательстве скорее являются необходимостью в части упорядочения земельных отношений, а также механизмом для снижения количества споров между владельцами смежных земельных участков. Принятые поправки являются своего рода также мерой защиты, направленной на новых правообладателей земельных участков от возможных проблем с определением фактического местоположения их границ, а также и обеспечением гарантии прав новых правообладателей земельных участков.
АО «БТИ РТ» имеет большой опыт проведения кадастровых работ в отношении земельных участков с обеспечением гарантийных обязательств после выполнения работ.
2. Росреестр полностью переходит на электронное взаимодействие с юридическими лицами.
Федеральным законом от 26.12.2024г. № 487 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» определяется порядок электронного взаимодействия между Росреестром и юридическими лицами с 1 марта 2025 года.
Иными словами, с 1 марта 2025 года юридические лица должны подавать заявления на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав с прилагаемыми к ним документами только в электронной форме. В случае, если юридическое лицо все-таки осуществит подачу документов на бумажном носителе, то документы будут возвращены Росреестром без рассмотрения.
В свою очередь, для данного порядка существуют некоторые исключения. На бумажном носителе заявления на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав с прилагаемыми к ним документами могут быть поданы если стороной сделки, подлежащей государственной регистрации, или сделки, на основании которой регистрируется соответствующее право (ограничение или обременение), является физическое лицо (кроме договоров участия в долевом строительстве), а также при наличии временной технической невозможности обращения в электронной форме в орган регистрации.
Кроме того, за рядом юридических лиц сохранится возможность подачи заявлений на бумажном носителе до 1 января 2026 года. К ним относятся: крестьянские (фермерские) хозяйства, садоводческие и огороднические товарищества, гаражные, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, а также товарищества собственников жилья.
Подать документы в Росреестр возможно следующими способами: через личный кабинет на сайте Росреестра, Сервис прямого доступа (СПД-3), Сервис взаимодействия с Росреестром и Адаптер электронного взаимодействия (Адаптер), Федеральная государственная информационная система межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ), а также другие способы, предусмотренные пунктом 2 части 1 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Документы должны соответствовать установленным законодательством требованиям, подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) уполномоченных на то законодательством РФ лиц, сторон договора или определенных должностных лиц.
Необходимо отметить, что при подаче документов любым вышеуказанным способом автоматически рассчитывается государственная пошлина и начисляется УИН, позволяющий быстро и удобно произвести оплату.
Для удобства Росреестром были разработаны методические рекомендации, которые помогут разобраться во всех нюансах при взаимодействии с органом регистрации. На сегодняшний день специалистами АО «БТИ РТ» успешно проводятся сделки с недвижимостью субъектов гражданско-правовых отношений.
Специалисты БТИ РТ следят за изменениями в законодательстве и применяют все возможные инструменты, предусмотренные действующим законодательством, для решения проблем заказчиков.
Телефон CALL-Центра: 8 800 333 14 76
Телефон отдела правовой работы: 8 (843) 557 54 68