Особенности владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности
АО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ Республики Татарстан» является профессиональным участником рынка в сфере недвижимости. В своей деятельности АО «БТИ РТ» анализирует, изучает, применяет на практике и делится со своими клиентами новшествами в сфере оформления недвижимости различного вида.
Альметьевский филиал АО «БТИ РТ» информирует об особенностях осуществления прав собственника недвижимостью, находящейся в долевой собственности.
Долевая собственность является довольно распространенным явлением и вызывает значительные сложности в понимании ее юридической природы. Тем не менее, несмотря на эти трудности, она наиболее часто применяется к объектам недвижимости, и именно в отношении недвижимости возникают наибольшие сложности при ее использовании.
Положениями статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
В силу ст. 245 ГК РФ, доли участников могут быть определены ими самостоятельно в договоре или соглашении. Если же доли не определены, то они считаются равными между всеми участниками.
Особенности порядка регистрации права на недвижимое имущество, находящееся в долевой собственности, определяются, прежде всего, установленными законодательством правилами распоряжения имуществом.
Положениями ст. 246 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.
В силу положений статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает. В случае, если остальные участники долевой собственности откажутся от приобретения продаваемой доли и не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В случае нарушения установленного законом порядка при продаже доли любой другой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на объект недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
В случае, если инициатором совершения сделки по отчуждению доли в праве общей собственности на объект недвижимости будет использован такой порядок заключения договора купли-продажи как совершение сделки в простой письменной форме, уполномоченным органом в сфере регистрации недвижимости будет отказано в проведении государственной регистрации прав.
Затронем еще один важный вопрос долевой собственности – проведение кадастровых работ в отношении объектов недвижимости, которые находятся в долевой собственности.
Кадастровые работы проводятся при участии и с согласия всех собственников объекта недвижимости. В случае проведения кадастровых работ одним из участников долевой собственности, без согласия сособственников, Росреестром будет отказано в проведении государственного кадастрового учета в отношении объекта недвижимости.
Проведение кадастровых работ без согласия других участников долевой собственности расценивается как нарушение их прав. Данное обстоятельство будет являться основанием для обращения в суд.
Помните, что возведение (создание) объекта на земельном участке, находящегося в долевой собственности, проведение реконструкции объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, может осуществляться только по соглашению участников общей собственности. Постройка, возведенная (созданная) в том числе в результате реконструкции, в отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной.
Зачастую собственники долей, как правило, стараются выйти из отношений общей долевой собственности. Это может быть продиктовано, в том числе, желанием самостоятельно распоряжаться принадлежащей им частью жилого дома.
Реализовать такое желание позволяет п. 1 ст. 252 ГК РФ, согласно которому имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участники долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Однако выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.
Специалисты БТИ РТ следят за изменениями в законодательстве и применяют все возможные инструменты, предусмотренные действующим законодательством, для решения для решения проблем заказчиков.
Телефон CALL-Центра: 8 800 333 14 76
Телефон отдела правовой работы: 8 (843) 557 54 68