Новые возможности оформления недвижимости: что нужно знать правообладателям и покупателям
В силу своей профессиональной деятельности АО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ Республики Татарстан» активно изучает, применяет на практике и делится со своими клиентами нововведениями в сфере оформления недвижимости разного вида от индивидуальных жилых домов до сложносоставных сооружений.
Таким образом, давайте рассмотрим, что нового нужно знать правообладателям и потенциальным приобретателям объектов недвижимости.
1. Изменения в упрощенном порядке оформления жилых домов, построенных до 14 мая 1998 года.
Напомним, что до 1 марта 2031 года применяется упрощенный порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены жилые дома, возведенные до 14 мая 1998 года в границах населенного пункта, и право собственности на которые у граждан отсутствуют (Федеральный закон от 30.12.2021 N 478-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Основными документами, необходимыми для оформления земельного участка и жилого дома в собственность бесплатно, будут являться:
- документ, подтверждающий подключение (технологическое присоединение) жилого дома к сетям инженерно-технического обеспечения и (или) подтверждающий осуществление оплаты коммунальных услуг;
- документ, который подтверждает проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации жилого дома до 1 января 2013 года и из которого следует, что заявитель является правообладателем жилого дома либо заказчиком изготовления указанного документа и жилой дом возведен до 14 мая 1998 года;
- документ, подтверждающий предоставление либо передачу иным лицом земельного участка, в том числе из которого образован испрашиваемый земельный участок, заявителю;
- документ, подтверждающий регистрацию заявителя по месту жительства в жилом доме до 14 мая 1998 года;
- выписка из похозяйственной книги или из иного документа, в которой содержится информация о жилом доме и его принадлежности заявителю;
- документ, выданный заявителю нотариусом до 14 мая 1998 года в отношении жилого дома, подтверждающий права заявителя на него.
Заявитель вправе приложить только тот документ, который у него имеется, или все имеющиеся у него вышеперечисленные документы.
К заявлению о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, также прилагается схема расположения земельного участка и технический план жилого дома, за исключением случая, если на момент направления указанного заявления в отношении жилого дома уже осуществлен государственный кадастровый учет.
С заявлением о бесплатном предоставлении земельного участка может обратиться наследник гражданина. В данном случае, наследник дополнительно предоставляет свидетельство о праве на наследство, подтверждающее, что заявитель является наследником гражданина, который ранее использовал дом и земельный участок.
В рамках поданного заявления органом местного самоуправления будет проводиться осмотр жилого дома в целях подтверждения его наличия на испрашиваемом земельном участке.
В случае принятия решения о согласовании предоставления земельного участка в собственность, результатом оказания услуги будет являться выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая регистрацию права собственности на земельный участок и жилой дом.
Таким образом, у граждан, в пользовании которых имеются жилые дома, построенные до мая 1998 года, но право собственности так и не оформлено ввиду определенных препятствий, к примеру, отсутствия правоустанавливающих документов, ранее появилась возможность, предусмотренная законом, оформить одновременно дом и земельный участок в собственность бесплатно.
Ранее подобный упрощенный порядок оформления касался только жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи. Законом было указано, что данный порядок не распространяется на многоквартирные дома и дома блокированной застройки.
В свою очередь, в октябре текущего года упрощенный порядок также распространили в отношении домов блокированной застройки, соответствующих признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в случае, если количество таких домов, возведенных до 14 мая 1998 года, в одном ряду не превышает двух (Федеральный закон от 29.10.2024 N 370-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Вышеуказанное изменение позволит оформить в собственность граждан блокированные жилые дома - так называемые двухквартирные дома, у которых имеются отдельные выходы на земельные участки, и одновременно земельные участки, расположенные под указанными домами в собственность бесплатно.
Ранее оформление в собственность аналогичных домов блокированной застройки ввиду отсутствия необходимых для регистрации правоустанавливающих документов, возможно было только в судебном порядке в рамках признания права собственности. В последующем земельный участок под указанным домом блокированной застройки мог быть приобретен гражданином только путем выкупа у органа местного самоуправления.
Таким образом, данные изменения, дающие право упрощенного оформления домов блокированной застройки, являются очень важными и требующими внимания.
2. Изменение сведений о назначении здания с "садовый дом" на "жилой дом" (и наоборот). Упрощенный порядок в рамках реконструкции.
В соответствии с пунктом 9 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) если объектом недвижимости является здание, в ЕГРН в качестве дополнительных сведений о таком объекте вносятся сведения о его назначении (в том числе жилой дом, садовый дом).
В настоящее время изменение назначения садового дома на жилой дом приобретает популярность у граждан, так как часто садовый дом используется для круглогодичного проживания и обладает всеми признаками жилого дома.
Кроме того, возможность оформления садового дома в качестве жилого дает возможность для проведения газификации, регистрации по месту жительства, оформления ипотеки и привлечения средств материнского капитала, в случае осуществления сделки и соответственно полноценного в нем проживания со всеми правами домовладельца.
В настоящее время, согласно позиции Росреестра (письмо от 31.10.2024 N 14-10517-ТГ/24), учитывая положения действующих нормативных правовых актов, изменение назначения здания с "садовый дом" на "жилой дом" (и наоборот) возможно путем:
1) проведения реконструкции в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности;
2) признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом в соответствии Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 (далее - Положение).
При этом следует учесть, ранее до разъясняющих писем Росреестра, практически применялся порядок, установленный исключительно Положением. Кадастровые инженеры, с целью осуществления государственного кадастрового учета изменений назначения здания, в силу действующего Положения, считали необходимым приложить к техническому плану соответствующее решение о признании садового дома жилым или наоборот.
I. Согласно главе 6 Положения (введена в действие Постановлением Правительства РФ от 24.12.2018 N 1653) изменение назначения садового дома на жилое и наоборот возможно на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен садовый дом или жилой дом.
Для признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом собственник садового дома или жилого дома представляет в уполномоченный орган местного самоуправления непосредственно либо через МФЦ: а) заявление о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом; б) выписку из ЕГРН на объект недвижимости или иные правоустанавливающие документы; в) заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности, установленным частью 2 статьи 5, статьями 7, 8 и 10 Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", выданное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий (в случае признания садового дома жилым домом); г) в случае, если садовый дом или жилой дом обременен правами третьих лиц, - нотариально удостоверенное согласие указанных лиц на признание садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом.
По результатам рассмотрения заявления уполномоченным органом местного самоуправления выдается решение о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом либо отказ в признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым.
Решение об отказе может быть принято в случае:
- непредставления заявителем полного пакета документов,
- регистрации права собственности за иным лицом,
- размещения садового дома или жилого дома на земельном участке, виды разрешенного использования которого, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, не предусматривают такого размещения,
- использования жилого дома заявителем или иным лицом в качестве места постоянного проживания (при рассмотрении заявления о признании жилого дома садовым домом),
- размещение садового дома на земельном участке, расположенном в границах зоны затопления, подтопления (при рассмотрении заявления о признании садового дома жилым домом).
Данное решение об отказе может быть обжаловано в судебном порядке.
Положением в целях признания жилого дома садовым домом или садового дома жилым домом не предусмотрено проведение работ по реконструкции.
II. В свою очередь, согласно позиции Росреестра, изложенной в письмах 2024 года, характеристики садового либо жилого дома, включая изменение назначения здания с "садовый дом" на "жилой дом" (и наоборот), могут быть изменены в результате реконструкции соответствующего дома без получения разрешения уполномоченного органа местного самоуправления.
Действующим законодательством до 01.03.2031 допускается осуществление реконструкции садового либо жилого дома по желанию собственника такого объекта недвижимости как в уведомительном порядке (статья 51.1, части 16 - 21 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, далее - ГрК), так и в "упрощенном" порядке (в рамках «дачной амнистии»), определенном частями 12, 22 статьи 70 Закона N 218-ФЗ.
Если характеристики садового либо жилого дома, включая изменение назначения здания с "садовый дом" на "жилой дом" (и наоборот), изменились в результате реконструкции, осуществляется государственный кадастровый учет соответствующих изменений.
Таким образом, внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, по результатам реконструкции садового дома или жилого дома осуществляется на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером, который должен содержать все необходимые сведения о характеристиках соответствующего объекта, измененных после проведения реконструкции.
Следовательно, без получения разрешений органов местного самоуправления, в рамках подготовки технического плана по результатам реконструкции, может быть и изменено назначение садового дома на жилой дом и наоборот. При этом следует отметить, что работы по реконструкции садового или жилого дома должны фактически быть проведены и завершены. К примеру, объект изменил свой контур, этажность, появились надстройки, пристройки, снесены и (или) возведены несущие стены.
Подготовка технического плана исключительно с целью изменения назначения объекта с садового дома на жилой дом или, наоборот, без проведения фактических работ по реконструкции, не представляется возможной. Такого рода технический план, кадастровый инженер имеет возможность подготовить, только учитывая наличие решения органа местного самоуправления о признании садового дома жилым или наоборот.
Таким образом, учитывая статью 13 Закона N 218-ФЗ, порядок изменения сведений, содержащихся в ЕГРН, о соответствующем объекте недвижимости (в частности, здании - садовом доме, здании - жилом доме) по результатам проведения работ по реконструкции либо в рамках реализации Положения является различным.
В свою очередь, АО «БТИ РТ» имеет положительный опыт проведения кадастровых работ с целью изменения назначения здания в рамках вышеизложенных способов на всей территории Республики Татарстан.
3. Увеличение размера госпошлин за регистрацию прав на недвижимость.
С 1 января 2025 года увеличивается размер государственных пошлин за регистрацию прав на недвижимость, как для физических лиц, так и юридических. Также вводится новый вид госпошлины за государственный кадастровый учет объектов. Особую роль в расчете государственной пошлины будет играть кадастровая стоимость имущества. Какие размеры госпошлин нас ожидают, рассмотрим далее.
В 2024 году размер государственной пошлины для физических лиц при государственной регистрации права, в том числе права общей совместной или долевой собственности, регистрации сделки с объектом недвижимости составляет 2 тыс. рублей.
Для юридических лиц государственная пошлина за эти действия составляет 22 тыс. рублей.
С начала 2025 года размер этой госпошлины будет зависеть от кадастровой стоимости объекта — пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ с 01.01.2025 будет изменён соответствующим образом.
Для физических лиц госпошлина составит 4 тыс. рублей — если кадастровая стоимость недвижимости не превышает 20 млн рублей или не установлена.
В случае если кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает 20 млн рублей, то размер государственной пошлины составит 0,02% от кадастровой стоимости (на дату обращения в Росреестр), но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 тыс. рублей.
К примеру, сделка происходит в 2025 году:
- кадастровая стоимость квартиры – 10 млн рублей, тогда покупатель (физическое лицо) должен будет оплатить госпошлину в размере 4 тыс. рублей;
- кадастровая стоимость квартиры 22 млн рублей, по такой цене ее и продают. Размер госпошлины составит 22 млн. рублей × 0,02% = 4 400 рублей;
- кадастровая стоимость квартиры 22 млн рублей, но продают ее за 26 млн рублей, размер госпошлины составит 26 млн рублей × 0,02% = 5 200 рублей.
Для юридических лиц размер госпошлины составит 44 тыс. рублей — если кадастровая стоимость объекта менее 22 млн рублей или не установлена.
В случае если кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает 22 млн рублей, то размер государственной пошлины составит 0,2% кадастровой стоимости (на дату обращения в Росреестр), но не менее 0,2% цены сделки и не более 1 млн рублей.
С 01.01.2025 года также вводится новый вид госпошлины — за государственный кадастровый учёт объекта недвижимости. Её нужно будет уплатить при постановке объекта на кадастровый учёт или внесении изменений в сведения кадастрового учета (пп. 22.2, 22.3 п. 1 ст. 333.33 НК РФ с 01.01.2025). Сейчас это делается бесплатно.
Для физических лиц госпошлина составит 2 тыс. рублей — при создании (образовании) объекта недвижимости, 1 тыс. рублей — при изменении сведений об объекте.
Для юридических лиц госпошлина составит 22 тыс. рублей — при создании (образовании) объекта, 2 тыс. рублей — при изменении сведений об объекте.
Следовательно, с начала 2025 года вырастет и государственная пошлина при одновременном кадастровом учете и регистрации права (к примеру, на вновь построенный объект недвижимости).
Сейчас физические лица уплачивают за эти действия 2 тыс. рублей (без применения льгот), а юридические лица — 22 тыс. рублей.
С 1 января 2025 года при одновременном кадастровом учёте и регистрации прав для физических лиц госпошлина составит:
- 6 тыс. рублей — если кадастровая объекта не превышает 20 млн рублей или не определена;
- 2 тыс. рублей + 0,02% кадастровой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 тыс. рублей — если кадастровая стоимость объекта более 20 млн рублей.
При тех же действиях для юридических лиц госпошлина составит:
- 66 тыс. рублей — если кадастровая стоимость объекта не превышает 22 млн рублей или не определена;
- 22 тыс. рублей + 0,2% кадастровой стоимости объекта, но не менее 0,2% цены сделки и не более 1 млн рублей — если кадастровая стоимость объекта больше 22 млн рублей.
С 01 января 2025 года также увеличились и иные виды государственных пошлин за регистрацию прав:
- за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества необходимо будет оплатить 700 рублей, вместо 350 рублей. За эти же действия, но при одновременном государственном кадастровом учете и регистрации права собственности физического лица необходимо будет оплатить - 1000 рублей;
- за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, сделок с такими земельными участками необходимо будет оплатить 700 рублей, вместо 350 рублей. За осуществляемые одновременно государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения - 1000 рублей;
- за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве: для физических лиц - 700 рублей вместо 350 рублей; для организаций - 12 000 рублей вместо 6 000 рублей.
Также появится возможность ускоренной регистрации сделок с недвижимостью: размер госпошлины тогда будет в два раза выше (п. 1.1 ст. 333.33 НК РФ с 01.01.2025).
Специалисты БТИ РТ следят за изменениями в законодательстве и применяют все возможные инструменты, предусмотренные действующим законодательством, для решения проблем заказчиков.
Телефон CALL-Центра: 8 800 333 14 76
Телефон отдела правовой работы: 8 (843) 557 54 68